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                疫情期間承租人能否要求解除合同

                來源: 法潤江蘇普法平臺 發布時間:2020-04-01 字體:[ ]

                【案情】

                今年3月,原告黃某某起訴被告某酒店管理有限公司(以下簡稱某酒店),稱其將名下兩套房屋出租給某酒店,其認為某酒店構成違約,要求某酒店退還房屋,支付拖欠租金、違約金,並不予退還已收取的租賃保證金。經查,2017年,百余戶業主在購買酒店式公寓後,統一租賃給某酒店用於經營商務酒店,合同期為6年,每月5日支付當月14日到下月14日的租金。2月起,某酒店開始不付租金,並於2月15日向全體業主發函稱,按照蘇州市政府發布的蘇“惠”十條內容,要求業主免收1個月房租,減半收取2個月房租。黃某某明確表示不同意後,某酒店向其寄送了《房屋租賃解除合同通知書》,要求解除租賃合同並返還租賃保證金。黃某某認為,蘇“惠”十條只針對國有企業房屋,對於個人租賃鼓勵協商解決,某酒店單方要求解除合同的行為構成違約。經了解,某酒店承租公寓房屋近110戶,除黃某某外,還有20余戶業主正在觀望法院處理結果。

                【評析】

                根據江蘇省高院《關於規範涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的指導意見》,因疫情防控需要,酒店無法正常營業,屬於不可抗力。根據公平原則,承租人可以要求減免部分房租或者延長租賃期限,但應盡可能維護合同效力,促進合同履行。若一方借此疫情乘機解除合同,因其情形尚未構成法定解除條件,則可能構成違約。

                結合本案案情,對於商業用途的房屋租賃合同,承租人在租賃時已經明確合同目的為生產經營,因疫情防控政策導致租賃房屋未能正常使用、暫停經營,承租人以此為由主張解除合同。但疫情僅是暫時性的,疫情結束,雙方仍可繼續履行合同,所以,法院在審理此類案件時,會重點考察合同期限、疫情對合同履行的影響及租賃物適用目的等因素,綜合判斷繼續履行合同是否對一方明顯不公平或者根本性無法實現合同目的。大多情況下,秉承維護社會交易的安全性及穩定性的原則,法院將盡可能促進合同履行,不予支持解除合同的請求;同時兼顧當事人的利益平衡,即根據疫情對經營造成影響大小、持續時間長短等因素,酌情準予減免租金或延長租期等。

                最終,經過法官的“說理式調解”,在查明事實、分清是非的基礎上,依法引導雙方自願達成調解協議,約定解除租賃合同,被告某酒店返還房屋,原告黃某某免除某酒店返還前的租金,與此同時,租賃保證金作為違約金由黃某某沒收,不予退還。

                值得探討的是,若承租人逾期支付租金,其作為違約方,是否一定不享有合同解除權?根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條的指示精神,針對房屋租賃合同等長期性合同,如持續出現“合同僵局”,則可考慮在違約方不存在惡意違約的情形下,賦予其單方解除權。應當明確的是,即便法院判決解除合同,違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。

                黃 堅 林靜宜